모르면 손해! 전세 계약 필수상식 (주택임대차보호법)

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이번 시간에는 전세 계약(임대차 계약)을 할 때에 반드시 알아야 하는 상식을 알아봅시다.

1. 등기부 확인하기 (빚이 많은 집인지 확인하세요!)

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전세 계약을 생각하고 계신 분이라면 가장 먼저 등기부라고 불리는 부동산등기사항증명서를 확인해야 합니다.
가장 이상적인 등기부는 다른 권리자 없이 소유자만 올라와있는 것입니다.
다른 권리자가 있다면 이상적인 등기부는 아닙니다.

전세 계약을 통해 세를 들어 살고자 하시는 분께서는 주택임대차보호법의 보호를 받습니다.
주택임대차보호법에 따르면 여러분이 주거 목적으로 세를 들어 사실 때 다른 사람보다 우선적으로 보호를 해줄 수 있습니다.

2. 대항력 얻기 (집주인이 바뀌어도 안 나가도 돼요!)

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이렇게 우선적으로 보호받기 위해서는 다음과 같은 요건을 만족해야 합니다.

(1) 입주해서 살고 있을 것

(2) 전입신고를 해서 주민등록을 마칠 것

위의 두 요건들을 만족하면 대항력이라는 권리가 생깁니다.
대항력을 가지게 되면 집주인이 바뀌었을 때에도 전 주인과 계약한 기간까지 살 수 있으며, 전세금을 다 받을 때까지 거주할 수 있습니다.

여기에 여러분의 권리를 보호해줄 한가지 요건이 더 있습니다.

2. 우선변제권 얻기 (집이 넘어가도 돈을 먼저 받을 수 있어요!)

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(3) 확정일자 받기

요즘에는 온라인 확정일자라는 것도 있어서 집에서 간편하게 확정일자를 받으실 수도 있습니다.
그리고 주민센터(동사무소)에서 전입신고를 받으면서 확정일자를 같이 받으실 수도 있으니, 같이 하시는 게 가장 좋습니다.
(등기소에 가셔서 받으실 수도 있습니다.)

확정일자를 받게 되면 집주인이 집을 누군가에게 근저당권이나 전세권을 놓았을 때 그 누군가보다 우선순위로 돈을 받을 수 있습니다.
설사, 여러분께서 거주하고 계신 집이 경매에 넘어가도 우선적으로 배당을 받으실 수 있습니다.

+) 여기에 여러분께서 소액임차인에 해당된다면 일정 금액에 대해서는 최우선변제권을 줍니다. 1순위로 돈을 돌려주는 것이죠.

 

3. 주의점

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여기에서 주의하실 점이 있습니다.
중도에 주소지를 바꾸시거나 보증금에 관해서 재계약을 할 경우, 우선변제권을 잃게 될 수 있습니다.
(만일 집주인이 전세보증금을 안 돌려줄 때에 빨리 주민등록을 옮기면 안 되는 이유입니다.)
만약 다세대주택과 같이 여러 원룸 세입자가 있는 경우, 먼저 입주한 세입자 분께서 우선권을 갖게 됩니다.

* 자잘한 팁들 (원룸 계약 주의사항 및 팁)
- 계약서 특약 사항에 보증금 확답 받기! (방 계약이 끝나고 보증금을 바로 반환받읍시다.)
- 건물 하자는 계약 전 체크하기! (계약 전에 말씀드려야 더 잘 봐주시는 분들도 계십니다.)

 

4. 임차권등기명령 (전세보증금을 못받았다면?)

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전세보증금을 안 돌려줄 때에 관해서 첨언하자면 주민등록을 옮기기 이전에 임차권등기명령이란 것을 법원에 신청하셔야 합니다.
이것은 보증금을 못 돌려받은 세입자의 권리를 등기부에 기재하는 것을 말합니다.
임차권등기명령을 신청하고 임차권등기가 되었다면 이사를 가도 권리가 유지됩니다.